KANAL CILACAP — Persoalan sewa kios di Pasar Mukti Makmur, Desa Karangpucung, Kabupaten Cilacap, belum menemukan titik temu. Pedagang mempersoalkan besaran sewa tahunan yang dinilai tidak sebanding dengan kondisi ekonomi saat ini, sekaligus mempertanyakan perubahan dasar penghitungan tarif yang menurut mereka sebelumnya ditetapkan berdasarkan kelas kios, tetapi kini ditagihkan berdasarkan luas bangunan.
Persoalan tersebut bahkan membuat sebagian pedagang memilih belum membayar tagihan sewa tahunan sembari menunggu penjelasan dan keputusan lanjutan dari Pemerintah Desa Karangpucung.
Perwakilan pedagang, Iyan, mengatakan keberatan utama para pedagang bukan semata-mata karena adanya pungutan sewa. Pedagang, kata dia, memahami bahwa penggunaan aset desa memang memiliki konsekuensi biaya. Namun, mereka mempertanyakan besaran tarif dan proses penetapannya.
“Jadi memang persoalannya di situ, keresahan pedagang dengan nominal sewa tahunan yang kalau diukur dengan keadaan ekonomi saat ini, dengan pendapatan rata-rata pedagang saat ini itu jauh di bawah 50 atau 60 persen dibanding tiga atau empat tahun yang lalu. Mereka keberatan,” ungkap Iyan kepada kanalplus.id, Selasa (15/9/2026).
Menurut dia, pembahasan mengenai aturan pasar telah berlangsung sejak pertengahan tahun sebelumnya melalui sejumlah pertemuan. Iyan mengaku mengikuti proses pembahasan tersebut hingga sekitar lima kali pertemuan atau public hearing.
Dari pembahasan yang diikutinya, kata dia, besaran tarif awal yang dibicarakan adalah sekitar Rp700 ribu per tahun untuk kios kelas 1, Rp500 ribu untuk kios kelas 2, Rp300 ribu untuk los, dan sekitar Rp100 ribu untuk lemprakan. Namun dalam proses pembahasan berikutnya, angka tersebut berubah. Pemerintah desa kemudian menggunakan acuan tarif sekitar tujuh tahun sebelumnya.
Saat itu, pedagang disebut dikenakan biaya Rp1 juta untuk masa lima tahun. Jika dibagi lima, nilainya setara Rp200 ribu per tahun. Angka Rp200 ribu tersebut kemudian menjadi salah satu dasar dalam pembahasan tarif baru, ditambah komponen lain sesuai jenis tempat berdagang.
“Patokannya diambil dari HGB tujuh tahun yang lalu, nilainya Rp1 juta yang berlaku lima tahun. Diambil setahunnya Rp200 ribu,” beber Iyan.
Masalah muncul ketika pedagang mengetahui aturan yang telah disahkan tidak pernah, menurut Iyan, disosialisasikan secara khusus kepada mereka.
Iyan mengaku dirinya yang sejak awal mengikuti pembahasan pun tidak mendapat pemberitahuan bahwa aturan tersebut telah selesai dan diberlakukan.
Persoalan itu baru diketahuinya setelah seorang pedagang mengaku telah ditarik pembayaran tahunan.
Pedagang tersebut, menurut Iyan, menunjukkan kuitansi pembayaran. Dalam salah satu kasus yang dia ceritakan, nominal yang dibayarkan Rp250 ribu, sementara kuitansi mencantumkan Rp300 ribu dengan keterangan pembayaran lemprakan tahunan.
Iyan kemudian mempertanyakan persoalan tersebut kepada pihak desa. Menurut keterangannya, setelah dipersoalkan, uang tersebut kemudian dikembalikan kepada pedagang dan kuitansinya diminta kembali.
Kasus tersebut menjadi salah satu alasan Iyan semakin mempertanyakan mekanisme penarikan sewa maupun pungutan di Pasar Mukti Makmur.
Perdebatan semakin tajam ketika pedagang menerima tagihan sewa dengan nominal yang menurut Iyan tidak sesuai dengan pemahamannya terhadap Perdes yang telah dibahas. Ia mencontohkan tagihan terhadap kios yang ditempatinya.
Dalam surat tagihan yang diterimanya, tercantum nominal Rp1,25 juta per tahun untuk sebuah kios yang disebut memiliki luas 33,75 meter persegi. Iyan kemudian membandingkan angka tersebut dengan Perdes yang dia pahami.
Menurut dia, dalam ketentuan yang dibacanya, tarif dibedakan berdasarkan kelas kios. Kios kelas 1 dikenakan Rp300 ribu per tahun, sedangkan kios kelas 2 Rp250 ribu per tahun.
“Di Perdesnya tidak ada berdasarkan luas dan ukuran. Hanya jenis, kelas 1 dan kelas 2,” tegasnya.
Iyan mempertanyakan mengapa surat tagihan kemudian menggunakan luas 33,75 meter persegi sebagai dasar penghitungan hingga menghasilkan angka Rp1,25 juta.
Ia mengaku menanyakan langsung kepada petugas yang menangani penarikan sewa tahunan. Jawaban yang diterimanya, menurut Iyan, nominal tersebut dihitung berdasarkan luas kios.
“Dia menyampaikan, berdasarkan data yang di sini luasnya 33,75 meter persegi, jadi bayarnya Rp1.250.000 per tahun. Ini menurut luasnya 33,75 meter persegi,” terangnya.
Iyan kemudian meminta ditunjukkan dasar aturan yang mengatur bahwa tarif sewa kios dihitung berdasarkan luas. Menurut dia, pihak desa menjelaskan bahwa ukuran dan luas tersebut dapat dicantumkan dalam surat pernyataan sewa-menyewa. Jawaban itu justru menimbulkan pertanyaan baru. Sebab, menurut Iyan, metode berdasarkan luas dan ukuran tidak pernah menjadi bagian dari pembahasan yang diikutinya sejak awal.
“Pembahasan luas dan ukuran itu tidak pernah dibahas dari awal sampai akhir rapat yang saya ikuti. Sama sekali tidak ada. Kemudian di Perdes pun tidak ada,” ucapnya.
Ia juga mempertanyakan ketika pihak desa menyebut bahwa ukuran kios pernah dibahas dalam musyawarah desa. Menurut Iyan, jika pembahasan menyangkut langsung tarif dan penggunaan kios oleh pedagang, semestinya pedagang juga dilibatkan.
“Kalau kios pasar yang menggunakan pedagang, berhubungan langsung dengan pedagang, kok pesertanya RT/RW?” protesnya.
Besarnya perubahan nominal juga menjadi sumber keberatan. Iyan menyebut pada periode sebelumnya terdapat pedagang yang membayar sewa tahunan hanya sekitar Rp35 ribu, Rp50 ribu hingga Rp75 ribu, tergantung jenis tempat dan kebijakan yang berlaku.
Jika kemudian tarif menjadi Rp250 ribu atau Rp300 ribu, kenaikannya sangat besar secara persentase.
Sebagai ilustrasi, dari Rp35 ribu menjadi Rp250 ribu berarti nominalnya meningkat sekitar 614 persen. Sedangkan dari Rp35 ribu menjadi Rp300 ribu, kenaikannya sekitar 757 persen. Karena itu, menurut Iyan, pedagang tidak bisa hanya diberi penjelasan bahwa tarif tersebut bukan kenaikan, melainkan menggunakan patokan tarif tujuh tahun lalu.
“Kalau dari awal tahunannya Rp35 ribu kemudian berubah jadi Rp250 ribu, jadi Rp300 ribu, ya berkali-kali lipat persennya,” geramnya.
Ia juga mempertanyakan dasar ekonomi dari penentuan angka tersebut. Menurutnya, jika pemerintah desa ingin menyesuaikan tarif, semestinya kondisi aktivitas perdagangan dan kemampuan pedagang menjadi bagian dari perhitungan.
“Kalau perhitungannya dari mana, kok bisa segini? Berapa sih perputaran uang di Pasar Karangpucung dari tahun ke tahun? Apakah mengalami kenaikan atau penurunan?” tanyanya.
Persoalan lain yang dipertanyakan pedagang adalah aliran uang dari pasar. Saat ini, menurut keterangan Iyan dan juga dikonfirmasi oleh Kepala Desa Karangpucung, pengelolaan pasar melibatkan BUMDes Mudi Mulyo. Namun, tidak seluruh pemasukan pasar masuk ke BUMDes.
Pungutan yang dilakukan setiap hari pasaran dikelola BUMDes, sedangkan uang sewa tahunan kios masuk ke rekening pemerintah desa sebagai pendapatan asli desa. Iyan mempertanyakan mengapa pengelolaan tersebut dibuat dalam dua jalur.
“Kenapa soal karcis masuknya ke BUMDes, tapi sewa bangunan masuk ke kas desa?,” cetusnya.
Iyan menilai jika pemerintah desa memang tidak menarik sewa pada 2024 dan 2025, hal tersebut merupakan kebijakan pemerintah desa pada saat itu dan bukan kesalahan pedagang.
“Kalau dibilang bonus ya salah juga. Itu bukan kesalahan kami. Masalahnya dari pihak desa kenapa tidak ada penarikan tahunan?” katanya.
Perbedaan sudut pandang ini menunjukkan bahwa persoalan tidak hanya menyangkut nominal, tetapi juga bagaimana pemerintah desa dan pedagang memahami dasar kebijakan tersebut.
Artinya, pemerintah desa melihat kondisi fisik dan penggunaan kios saat ini tidak lagi seluruhnya sama dengan kondisi awal. Persoalannya, penjelasan tersebut belum sepenuhnya menjawab keberatan pedagang mengenai di mana dasar hukum yang secara eksplisit mengubah klasifikasi tarif menjadi berdasarkan luas.
Di sinilah titik yang masih membutuhkan penjelasan lebih terbuka dari pemerintah desa. Sebab pedagang tidak hanya mempertanyakan angka tagihan, tetapi meminta dasar yang dapat mereka baca dan verifikasi bersama. Pedagang kemudian mengajukan sejumlah alternatif.
Pertama, tarif sewa tahunan diturunkan dengan mempertimbangkan kondisi ekonomi pedagang.
Kedua, penghitungan tarif tidak dilakukan berdasarkan luas dan ukuran jika memang ketentuan yang berlaku menggunakan klasifikasi kelas kios.
Ketiga, jika pemerintah desa tetap mempertahankan sewa tahunan dalam jumlah ratusan ribu rupiah, pedagang meminta pungutan Rp5 ribu setiap pasaran dihapus.
Menurut Iyan, Pasar Mukti Makmur merupakan pasar yang aktivitasnya berlangsung pada hari pasaran dua kali dalam sepekan. Jika seorang pedagang membayar Rp5 ribu setiap pasaran dan terdapat sekitar delapan kali pasaran dalam sebulan, maka beban pungutan mencapai sekitar Rp40 ribu per bulan atau sekitar Rp480 ribu dalam setahun.
Iyan menyebut data BUMDes yang diketahuinya mencatat sekitar 558 pedagang. Jika hanya diasumsikan 400 pedagang aktif membayar pungutan penuh, potensi pungutan tersebut secara matematis mencapai sekitar Rp192 juta setahun. Angka tersebut belum memasukkan penerimaan dari sewa tahunan.
Namun angka Rp192 juta itu merupakan simulasi berdasarkan asumsi 400 pedagang aktif, bukan laporan keuangan resmi BUMDes.
Karena itu, data resmi mengenai jumlah pedagang aktif, frekuensi pembayaran, total penerimaan pungutan, biaya operasional pasar, serta penerimaan sewa tahunan menjadi penting untuk membuka persoalan ini secara terang.
Di sisi lain, hingga kini sebagian pedagang masih menahan pembayaran sewa tahunan. Iyan mengatakan sikap tersebut diambil bukan karena pedagang menolak kewajiban secara keseluruhan, tetapi karena mereka meminta kejelasan lebih dulu mengenai dasar nominal yang harus dibayarkan.
Menurut dia, pedagang masih menunggu pertemuan lanjutan dengan pemerintah desa. Jika tidak ada perkembangan, pedagang berencana kembali mendatangi kantor desa untuk meminta penjelasan.
“Kita pedagang belum mau membayar. Meskipun itu dicicil, dibayar, kita belum mau,” katanya.
Ia mengatakan pedagang memberikan kesempatan kepada pemerintah desa untuk memberikan jawaban atas tuntutan mereka. Namun apabila tidak ada perkembangan, pedagang berencana kembali mendatangi pemerintah desa secara bersama-sama.
Polemik Pasar Mukti Makmur pada akhirnya memperlihatkan persoalan yang lebih besar daripada sekadar tarif sewa. Ada setidaknya empat pertanyaan yang kini menunggu jawaban konkret.
Pertama, apa dasar hukum yang digunakan untuk menghitung sewa berdasarkan luas dan ukuran kios, sementara pedagang mengaku ketentuan yang mereka baca hanya membedakan kelas kios?
Kedua, kapan dan bagaimana ketentuan tersebut disosialisasikan kepada pedagang, khususnya kepada pihak yang selama ini mengikuti proses pembahasan?
Ketiga, berapa sebenarnya penerimaan pasar dari pungutan dan sewa tahunan serta bagaimana penggunaannya, sehingga publik dapat melihat apakah kebijakan tersebut memang diperlukan untuk meningkatkan pendapatan desa?
Keempat, mengapa pemerintah desa memilih menarik sewa dalam jumlah ratusan ribu rupiah setelah dua tahun tidak ada penarikan, sementara kondisi ekonomi pedagang menurut mereka sedang menurun?
Pemerintah Desa Karangpucung telah menyatakan kebijakan tersebut memiliki dasar aturan dan masih membuka ruang konsultasi.
Pedagang, di sisi lain, meminta bukan sekadar penjelasan normatif, tetapi dasar perhitungan yang dapat diperiksa bersama. Di titik itulah polemik ini akan menentukan arahnya.
Sebab jika persoalannya hanya angka, sebenarnya ruang kompromi masih terbuka. Namun jika yang dipersoalkan adalah dasar aturan, proses penyusunan, transparansi pengelolaan uang, dan siapa yang berhak menentukan tarif, maka penyelesaiannya membutuhkan lebih dari sekadar meminta pedagang membayar.
Untuk sementara, aktivitas perdagangan di Pasar Mukti Makmur masih berjalan normal. Pedagang masih berjualan seperti biasa, tetapi persoalan sewa tahunan belum selesai. Dan semakin lama jawaban konkret tidak diberikan, semakin besar pula potensi persoalan ini berkembang dari sengketa nominal menjadi persoalan kepercayaan antara pedagang dan pemerintah desa.
Sementaa itu Kepala Desa Karangpucung, A Anjarningsih, saat dihubungi memberikan penjelasan mengenai mekanisme tersebut. Menurutnya, pembagian itu bukan keputusan sepihak, tetapi mengacu pada ketentuan mengenai aset desa dan aturan yang menjadi dasar penyusunan Perdes.
“Pungutan yang per pasaran itu dikelola oleh BUMDes. Kalau untuk sewa, sewa itu kan hanya dua pihak, pihak pertama pemerintah desa dan pihak kedua pedagang. Untuk uang sewa masuk ke rekening desa menjadi pendapatan asli desa,” jelas Anjarningsih.
Dengan demikian, pemerintah desa membedakan antara pungutan per pasaran dan sewa atas penggunaan aset desa. Anjarningsih juga menjelaskan bahwa BUMDes nantinya tetap memberikan kontribusi kepada pemerintah desa sesuai mekanisme yang berlaku.
BUMDes, kata dia, memiliki kewajiban menyampaikan laporan secara berkala. Pada akhir tahun, keuntungan atau bagian yang menjadi pendapatan desa akan disampaikan melalui mekanisme yang ditentukan.
Berbeda dengan perspektif pedagang, pemerintah desa menilai tidak terjadi kenaikan tarif secara langsung.
Anjarningsih mengatakan pemerintah desa menggunakan tarif tujuh tahun sebelumnya sebagai dasar. Menurut dia, selama dua tahun sebelumnya pemerintah desa bahkan tidak menarik sewa tahunan dari pedagang.
“Kalau terkait kemarin ada masukan untuk biaya, sebenarnya biaya itu kita enggak naik atau turun. Kita mendasari tarikan tujuh tahun yang lalu,” paparnya.
“Dan dua tahun berturut-turut pemerintah desa tidak menarik sewa. Jadi PAD dari sewa pasar nol dari pedagang,” lanjutnya.
Pernyataan tersebut menjadi salah satu dasar pemerintah desa mempertahankan kebijakan penarikan sewa tahun ini. Namun dari sisi pedagang, tidak adanya penarikan selama dua tahun tidak serta-merta dapat disebut sebagai ‘bonus’.
Anjarningsih memberikan penjelasan berbeda mengenai munculnya tarif berdasarkan luas. Menurutnya, setelah Perdes diterbitkan, pemerintah desa melakukan inventarisasi pedagang dan kios. Dari proses inventarisasi itu ditemukan banyak perubahan kondisi kios dibandingkan kondisi awal ketika pasar dibangun.
“Dulu satu kios contohnya ukuran 2,5 x 3. Itu ukuran baku awal. Seiring berjalannya waktu ada perubahan. Yang satu kios dipakai empat orang, yang satu kios dipakai tiga orang, yang dua kios dipakai satu orang, yang tiga kios dipakai empat orang. Akhirnya ada perubahan volume lapak,” urainya.
Kepala Desa Karangpucung memastikan pemerintah desa belum menutup ruang dialog dengan pedagang.
Menurut Anjarningsih, pemerintah desa telah menerima audiensi dari pedagang beberapa kali dan mencatat masukan yang disampaikan. Masukan tersebut kemudian dikonsultasikan kepada Bagian Hukum, Dispermasdes, dan pendamping desa tingkat kabupaten.
“Kita inventarisir masukan-masukannya, kita analisa, kita konsultasikan ke Bagian Hukum, Dispermasdes, dan pendamping desa tingkat kabupaten, dan selanjutnya kita akan ada pertemuan lagi,” ujarnya.
Dengan demikian, belum ada keputusan final untuk mengakhiri polemik tersebut. Anjarningsih mengatakan pemerintah desa masih memproses masukan dari para pedagang.
“Keputusan pun harapan kami ini sebuah kesepakatan, sehingga tidak ada pihak-pihak yang dirugikan ke depan,” katanya.
Penulis : Achmad Udin
Editor : MAD
